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【精讲阶段讲义】06-投资性房地产(郁刚老师).pdf

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【精讲阶段讲义】06-投资性房地产(郁刚老师).pdf

【基础精讲班-会计】讲义(郁刚老师) 第六章 投资性房地产 本章概述 一、初始计量 (一)投资性房地产的核算范围 (二)确认时点 二、后续计量 (一)两种模式 (二)后续计量模式变更(单向变更) (三)后续支出 三、转换和处置 (一)非投资性房地产↔ 投资性房地产 (二)两种模式下的处置(全面营改增后的会计处理) 近几年考情分析 本章属于基础章节,重点在于后续计量中的两种模式和计量模式变更(涉及会计政策变更) 以及非投资性房地产和投资性房地产之间的转换。 教材内容变化 本章无变化。 第一节 投资性房地产定义和初始计量 【知识点】投资性房地产定义及初始计量 一、投资性房地产的定义 投资性房地产:是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产 二、投资性房地产的核算范围 (一)已出租的土地使用权 (二)持有并准备增值后转让的土地使用权 (三)已出租的建筑物  注意事项  对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产  企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产  企业出租给本企业职工居住的宿舍,虽然也收取租金,但间接为企业自身的生产经营 服务,因此具有自用房地产的性质 1 【基础精讲班-会计】讲义(郁刚老师)  “投资性房地产”与“土地使用权”  “投资性房地产”与“建筑物” 三、投资性房地产初始确认的时点 (一)用于出租的建筑物或土地使用权 1.于租赁期开始日即正式出租日当天确认为“投资性房地产” 2.当董事会等权力机构有明确意图要将“空置建筑物”或“在建建筑物”出租时,即使尚未 签订租赁合同也可仅凭董事会等权利机构的书面决议确认为“投资性房地产” (二)持有并准备增值后转让的土地使用权 对持有并准备增值后转让的土地使用权,其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地 使用权停止自用,准备增值后转让的日期 四、投资性房地产初始计量的方式 (一)外购 (二)自建 (三)非投资性房地产→投资性房地产 1、存货(开发产品/开发成本)→投资性房地产 2、固定资产/在建工程→投资性房地产 3、无形资产→投资性房地产 2 【基础精讲班-会计】讲义(郁刚老师) 第二节 投资性房地产的后续计量 【知识点】投资性房地产的后续计量模式及其变更 一、投资性房地产后续计量模式的分类 (一)成本模式 1、设置会计科目  投资性房地产  投资性房地产累计折旧/摊销  投资性房地产减值准备 2、会计核算思路 (1)参照“固定资产”或“无形资产”的会计核算,需要计提折旧或摊销,必要时计提减 值准备 (2 )根据配比原则,计提的折旧或摊销应计入“其他业务成本” 【例题1】成本模式 甲公司的一栋办公楼出租给乙公司使用,已确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计 量。假设这栋办公楼的成本为1200 万元,按照年限平均法计提折旧,使用寿命为20 年,预计 净残值为零。按照经营租赁合同,乙公司每月支付甲公司租金6 万元。当年12 月,这栋办公楼 出现减值迹象,经减值测试,其可收回金额为900 万元,此时办公楼的账面价值为1000 万元, 以前未计提减值准备。 要求:编制甲公司相关的会计分录 【解析】 (1)每月确认租金收入 借:银行存款/其他应收款 6 贷:其他业务收入 6 (2)每月计提折旧 借:其他业务成本 5 贷:投资性房地产累计折旧 5 (3)年末减值测试:账面价值1000 万元>可收回金额900 万元 借:资产减值损失 100 贷:投资性房地产减值准备 100 (二)公允价值模式(前提:存在活跃的交易市场) 1、设置会计科目  投资性房地产——成本  投资性房地产——公允价值变动  公允价值变动损益 3 【基础精讲班-会计】讲义(郁刚老师) 2、会计核算思路 (1)参照“交易性金融资产”的会计核算,将公允价值波动计入当期利润表,而不是资产 负债表 (2 )不需计提减值准备 【例题2】公允价值模式 甲公司为从事房地产经营开发的企业。10 月1 日,甲公司与乙公司签订租赁协议,约定将 甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用,租期间为10 年。 该写字楼的造价为1000 万元。当年年末,该写字楼的公允价值为1200 万元。假设甲公司采用 公允价值计量模式。 【解析】 (1)10 月1 日 借:投资性房地产——成本 1000 贷:开发成本 1000 (2)当年年末 借:投资性房地产——公允价值变动 200 贷:公允价值变动损益 200 (三)后续计量模式与税法的认定 1、税法不认可公允价值模式 2、实务中,应纳税所得额中能否扣除投资性房地产的折旧以当地税务局认定为准。考试时 看题目中的具体规定。 例如:北京市税务局发布的企业所得税实务操作政策指引 对于以成本模式计量的投资性房地产,由于会计处理已计算折旧或摊销,因此可以按照税收 关于固定资产或无形资产(土地使用权)的相关规定计算折旧或摊销从税前扣除。 (2 )考虑到以公允价值模式计量的投资性房地产是企业的投资资产,不属于消耗性资产, 不需要通过折旧或摊销的方式予以补偿,因此会计核算不计算折旧或摊销。在税务处理时遵从会 计处理方式,按照15 号公告第八条的规定,以公允价值模式计量的投资性房地产不得计算折旧 或摊销从税前扣除。 【例题3】2014 年综合题摘录 甲公司为房地产开发企业,对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 …… 根据税法规定,在计算当期应纳所得税时,持有的投资性房地产可以按照其购买成本、根据 预计使用寿命50 年按照年限平均法自购买日起至处置时止计算的折旧额在税前扣除,持有期间 公允价值的变动不计入应纳税所得额;在实际处置时,处置取得的价款扣除其历史成本减去按照 税法规定计提折旧后的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额,甲公司适用的所得税税率为 25%。 【结论】 1、如果税法上不允许公允价值模式的投资性房地产在计算应纳税所得额时税前扣除折旧, 那么期末投资性房地产的账面价值和计税基础的差异只源自公允价值变动。 2、如果税法上允许公允价值模式的投资性房地产在计算应纳税所得额时税前扣除折旧,那 4 【基础精讲班-会计】讲义(郁刚老师) 么期末投资性房地产的账面价值和计税基础的差异包括两部分,分别是公允价值变动和允许扣 除的折旧额。 (四)两种模式的并存性 1、一般情况下 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模 式。 2、特殊情况下 在极少数情况下,采用公允

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