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房地产合作开发模式研究(2020年10月整理).pdf

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房地产合作开发模式研究(2020年10月整理).pdf

关于房地产合作开发模式的研究 一、合作类型 (一)联建运作 A 企业出地、B 企业出资金,双方合作开发 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意 的细节是:项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审 批手续和各种证件许可。另外B 企业投入资金参与房地产开发 并享有最终一定成果。同时,A、B 双方还需要到国土部门办理 土地权属的变更手续,依法将该宗地土地使用权按照合作开发 协议约定分成比例变更登记到B 的名下。 项目开发完成后,A 企业按照所获得房屋的公允价值计 算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。 B 企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增 值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售,看似没有享受税收优 惠,但以A 企业为开发主体转变为以A、B 双方合作名义上的开 发主体,符合开发资质要求,项目经营核算以B 企业为主,项 目涉及的税金也以B 企业为主体计算缴纳。避免了以A 企业名 义开发带来的一系列问题。 (二)直接转让土地使用权 1 -- 假如在该项目开发过程中,A 企业不需要自用开发产 品,哪么除联建方式外,A 企业可以考虑直接转让土地使用权给 B 房地产开发企业,完全以B 企业的名义立项开发销售,项目开 发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B 企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A 企业转让土地使用权应当缴纳营业税、 土地增值税、印花税、企业所得税。B 企业应当缴纳承受土地使 用权契税。 (三)以土地使用权投资 A 企业以土地使用权作为对B 房地产企业的投资,项目 开发以B 企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地 增值税、印花税、企业所得税仍然以B 企业为主体计算缴纳。 对于A 企业的影响如下: 1.营业税:《财政部、国家税务总局关于股权转让有 关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定“以无形资产、 不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风 险的行为,不征收营业税。”A 企业以土地使用权作为对B 房地 产企业的投资,不用缴纳营业税。 2.土地增值税:《财政部、国家税务总局关于土地增 值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48 号)第一条规 定“对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土 地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转 2 -- 让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、 联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的 通知》(财税[2006]21号)规定,自2006 年3 月2 日起,对于 以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联 营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的 商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局 关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号) 第一条暂免征收土地增值税的规定。 所以,A 企业以土地使用权作为对 B 房地产企业的投 资,应当计算缴纳土地增值税。 3.印花税:A 企业以土地使用权作为对B 房地产企业的 投资,应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。 4.企业所得税:《关于企业重组业务企业所得税处理 若干问题的通知》(财税[2009]59 号)明确:资产收购,是指 一家企业(以下称为受让企业)购买另一家企业(以下称为转 让企业)实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包 括股权支付、非股权支付或两者的组合。资产收购重组交易, 相关交易应按以下规定处理: 1)被收购方应确认资产转让所得或损失。 2)收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确 定。 3)被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。 3 -- A 企业以土地使用权作为投资,应当确认资产转让所 得,计算缴纳企业所得税。即投资易发生时分解为按公允价值 销售土地使用权和投资两项经济业务进行所得税处理,计算确 认资产转让所得或损失。 如果该投资环节满足《关于企业重组业务企业所得税 处理若干问题的通知》(财税[2009]59 号)关于资产收购特殊 性税务处理的规定,即“资产收购,受让企业收购的资产不低 于转让企业全部资产的75%,且受让企业在该资产收购发生时的 股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。”可以选择按以下 规定处理: 1)转让企业取得受让企业股权的计税基础,以被转让 资产的原有计税基础确定。 2)受让企业取得转让企业资产的计税基础,以被转让 资产的原有计税基础确定。 这种情形下A 企业不用计算投资环节的资产转让所得 或损失,但是B 房地产企业在计算企业所得税时只能以A 企业 的土地使用权账面价值确定。 还有在投资环节,B 房地产企业需要交纳契税,但是如 果其符合《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税 [2008]175号)的规定“企业改制重组过程中,同一投资主体内 部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,包括母公司与其 全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,不征收契税。” 的规定则又可以免缴本环节契税。 4 -- (四)整体产权转移 如果 A 企业除土地使用权外,没有其他重要经营项目,也 可以探索实现整体产权与 B 房地产企业合并的途径,合并后以 B 房地产企业的名义立项开发。 这种方式下对于A 企业的影响如下: 1.营业税:不需要缴纳。《国家税务总局关于转让企 业产权不征营业税问题的批复》(国税函[2002]165号)中规定: 企业整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,其转让 价格不仅仅是由资产价值决定的,与企业销售不动产、转让无 形资产的行为完全不同。因此,转让企业产权的行为不属于营 业税征收范围,不应征收营业税。 2.土地增值税:不需要缴纳。根据土地增值税暂行条 例规定,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企 业中的,暂免征收土地增值税。 3.印花税:根据财政部国家税务总局《关于企业改制 过程中有关印花税政策的通知》(财税[2003]183号)的规定, 经县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业,凡原资 金账簿已贴花的部分可不再贴花,未贴花的部分和以后增加的 部分应按规定贴花;因改制签订的产权转移书据免予贴花。 4.企业所得税:《关于企业重组业务企业所得税处理 若干问题的通知》(财税[2009]59 号)明确:合并,是指一家 或多家企业(以下称为被合并企业)将其全部资产和负债转让 给另一家现存或新设企业(以下称为合并企业),被合并企业 5 -- 股东换取合并企业的股权或非股权支付,实现两个或两个以上 企业的依法合并。企业合并,当事方应按下列规定处理: 1)合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资 产和负债的计税基础。 2)被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。 3)被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。 如果该合并环节满足《关于企业重组业务企业所得税 处理若干问题的通知》

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